Cómo pagar impuestos sobre los ingresos de la empresa por la venta de casas
En los últimos años, con las fluctuaciones del mercado inmobiliario, muchas empresas han optado por vender sus propiedades para captar fondos o ajustar su estructura de activos. Sin embargo, las cuestiones fiscales involucradas en las ventas de viviendas corporativas son más complejas y requieren cálculos y declaraciones basados en circunstancias específicas. Este artículo combinará los temas candentes y el contenido candente en Internet en los últimos 10 días para realizar un análisis estructurado del tratamiento fiscal de los ingresos por ventas de viviendas de la empresa.
1. Principales impuestos sobre los ingresos de una empresa por la venta de viviendas
Cuando una empresa vende una propiedad, suelen estar involucrados los siguientes impuestos:
| tipo de impuesto | Base de cálculo del impuesto | tasa impositiva | Observaciones |
|---|---|---|---|
| impuesto al valor agregado | ventas menos costos de adquisición | Contribuyentes generales: 9% o 5% (cálculo de impuestos simplificado) | Pequeños contribuyentes: 5% |
| impuesto al valor agregado de la tierra | Valor agregado (ingresos menos deducciones) | 30%-60% de exceso de tasa impositiva progresiva | Se requiere declaración de liquidación |
| impuesto sobre la renta empresarial | beneficio total | 25% (tasa impositiva básica) | Las empresas de alta tecnología pueden disfrutar de un trato preferencial |
| impuesto de timbre | Monto del contrato | 0,05% | Tanto el comprador como el vendedor deben pagar. |
| impuesto de construcción y mantenimiento urbano | importe del IVA | 7%, 5% o 1% | Determinado por la ubicación del contribuyente |
2. Tratamiento fiscal en diferentes circunstancias
1.Se vende propiedad propia: Si la empresa vende sus propios activos fijos (como edificios de oficinas), debe distinguir si excede el valor original. El monto que excede el valor original está sujeto al impuesto al valor agregado (impuesto general del 9% o impuesto simplificado del 5%) y al impuesto sobre la renta de las sociedades.
2.propiedades de inversión en venta: Para bienes inmuebles de inversión medidos a valor razonable, la diferencia cuando se vende se incluye en las pérdidas y ganancias actuales, y se requiere el impuesto al valor agregado (generalmente impuesto calculado del 9%) y el impuesto sobre la renta corporativa.
3.Cálculo del impuesto al valor agregado de la tierra.: Los elementos de deducción del impuesto al valor agregado de la tierra incluyen tarifas de transferencia de tierra, costos de desarrollo, gastos de desarrollo inmobiliario, etc. El método de cálculo específico es el siguiente:
| Relación de elementos de valor agregado y deducción | tasa impositiva | Factor de deducción de cálculo rápido |
|---|---|---|
| ≤50% | 30% | 0 |
| 50%-100% | 40% | 5% |
| 100%-200% | 50% | 15% |
| >200% | 60% | 35% |
3. Sugerencias de planificación fiscal
1.Elija razonablemente los métodos de cálculo de impuestos: Los contribuyentes generales pueden elegir el cálculo de impuestos general (9%) o el cálculo de impuestos simplificado (5%), y la carga tributaria debe calcularse en función de la proporción del costo de compra.
2.Aprovecha los incentivos fiscales: Algunas áreas tienen políticas para reducir o eximir el impuesto al valor agregado de la tierra. Por ejemplo, se pueden aplicar tipos impositivos preferenciales a proyectos de renovación antiguos.
3.Ingresos divididos: Para propiedades que contengan decoración y equipamiento, se pueden firmar contratos separados para reducir la base imponible.
4.Presta atención al plazo de presentación: El impuesto al valor agregado de la tierra debe pagarse por adelantado dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato, y el impuesto sobre la renta corporativo debe pagarse por adelantado trimestralmente.
4. Análisis de casos candentes
Recientemente, una empresa que cotiza en bolsa vendió un edificio de oficinas en Shanghai, con un precio de transacción de 120 millones de yuanes (valor original de 80 millones de yuanes). El tratamiento fiscal es el siguiente:
| Proyecto | Cantidad (10.000 yuanes) |
|---|---|
| ingresos por ventas | 12.000 |
| Impuesto al valor agregado (cálculo de impuesto simplificado 5%) | 571,43 |
| Impuesto sobre el valor añadido de la tierra (valor añadido 40 millones) | 1.250 |
| Impuesto sobre la renta de las sociedades (tasa del 25%) | 1.000 |
| Tasa impositiva integral | 23,5% |
De este caso se puede ver que la carga fiscal integral de la empresa sobre la venta de casas puede exceder el 20%, por lo que la planificación del capital debe realizarse con anticipación.
5. Preguntas frecuentes
P: ¿Se puede eximir del IVA a una empresa al vender una casa?
Respuesta: Según Caishui [2016] No. 36, las empresas que venden bienes inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2016 pueden optar por el cálculo simplificado del impuesto para pagar el impuesto al valor agregado a una tasa del 5%, pero no existe una política de exención de impuestos.
P: ¿En qué circunstancias se puede evaluar y recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra?
R: Para los artículos que no se pueden liquidar, las autoridades tributarias pueden evaluarlos e imponerlos en función de una determinada proporción de los ingresos por ventas (normalmente entre el 5 % y el 8 %).
P: ¿Aún tengo que pagar impuestos sobre las pérdidas por vender una casa?
R: Aún se pueden incurrir en el impuesto al valor agregado y al impuesto al valor agregado de la tierra, pero el impuesto sobre la renta corporativa puede deducir pérdidas.
En resumen, las cuestiones fiscales que implica la venta de la casa de una empresa requieren una planificación profesional. Se recomienda que las empresas consulten a un contador fiscal antes de realizar transacciones y elijan la mejor solución en función de sus propias circunstancias para garantizar el cumplimiento y reducir las cargas fiscales.
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